Wednesday, November 03, 2004

¼ÓÏ¢Óë·¿µØ²úÅÝÄ­


加息与房地产泡沫

    æ˜“宪å®?/P>

    è¿™æ¬¡å¤®è¡Œçªç„¶åŠ æ¯ï¼Œäººä»¬æ‘†å‡ºçš„ç†ç”±å¯èƒ½ä¼šæœ‰ä¸€å¤§å †ï¼Œä½†æœ€ä¸ºé‡è¦çš„åº”è¯¥æ˜¯ä¸¤æ¡ï¼š

    ä¸€æ¡æ˜¯å±…民储蓄存款负利率已经有几个月了,由于负利率而使民众的储蓄有2000多亿流出正式银行体系。如果央行对此问题不加以正视,给社会带来的潜在金融风险会越来越大ã€?/P>

    ç¬¬äºŒæ¡æ˜¯åœ¨æ”¿åºœå¼ºåŠ›åº¦çš„è¡Œæ”¿å®è§‚è°ƒæŽ§ä¸‹ï¼Œå›½å†…é«˜æ˜‚çš„æˆ¿ä»·ä¸ä»…æ²¡æœ‰è°ƒä¸‹æ¥ï¼Œåè€Œæ€¥é€Ÿä¸Šå‡ï¼Œï¼‘ï¼ï¼™æœˆä»½ä¸Šå‡äº†ï¼‘ï¼“ï¼…ä»¥ä¸Šã€‚å¦‚æžœæˆ¿ä»·ä¸€ç›´é«˜ä¼ï¼Œæˆ¿åœ°äº§æŠ•èµ„çš„æ‰©å¼ å°±ä¸å¯é¿å…ã€‚è€Œæˆ¿åœ°äº§æŠ•èµ„æ‰©å¼ å¿…ç„¶ä¼šè®©ä¸ŠåŠå¹´å‡ å¤§è¿‡çƒ­è¡Œä¸šçš„æŠ•èµ„æ­»ç°å¤ç‡ƒï¼Œå›½å†…æ–°ä¸€è½®çš„ç»æµŽè¿‡çƒ­åˆå¯èƒ½å‡ºçŽ°ã€‚å¯ä»¥è¯´ï¼Œå¤®è¡Œåœ¨å†²ç ´ç§ç§åŽ‹åŠ›ä¸‹çªç„¶åŠ æ¯å°±æ˜¯å‡ºäºŽè¿™æ ·ä¸€ä¸ªè€ƒè™‘ã€?/P>

    ä¸è¿‡ï¼Œæ— è®ºæ˜¯ä¸Šé¢å“ªä¸€æ¡ï¼Œéƒ½æ˜¯ä¸Žå›½å†…一些地方的房地产过热、房地产泡沫高企有关。因为,国内储蓄存款的负利率自然是与国内居民消费物价指数(CPI)上涨有关,而CPI上涨不仅仅和粮食、服务品价格上涨有关,其最为重要的原因是原材料和生产品价格上涨拉动的结果。如果把房价的上涨也计算在内,CPI的上涨肯定不止国家统计局所公布的幅度了。可以说,房价上涨的逆向传导到了生产品、原材料的价格上涨,然后由生产品传导到消费品、服务品的价格上涨。房价上涨是CPI上升最重要的原因ã€?/P>

    è€Œæˆ¿ä»·çš„上涨是住房供求关系造成的吗?是居民的有效需求快速增长造成的吗?是国内房地产市场的正常发展吗?事实并非如此。随着国内房价快速上涨,中国的房地产似乎正在步早几年股市之后尘,正在吹起巨大的泡沫ã€?/P>

    å›½å†…有不少声音都在大声叫嚷:看看中国十几亿人的需求,而地球上的土地却是既定的,特别是大城市的土地更是开发一块少一块。就凭这一点中国房价上涨20年根本没有问题了。再加上政府对土地的限制,国内房地产岂能有什么泡沫呢ï¼?/P>

    ä¹Ÿæ­£æ˜¯è¿™æ ·ä¸€é¼“噪,不少外国人来了,中小城市的人也来了。人们蜂拥而上,北京、上海等国内一些大城市的房价炒上了天。我香港的朋友、外省的同学、身边的同事朋友……就像1999年前后国人蜂拥而入股市一样,特别是还有不少外国人,大家都加入购房大军之列。看到这个光景,房地产开发公司及地方政府岂能不高兴?正是这些利益集团说房地产市场发展正常,没有泡沫ã€?/P>

    æˆ‘们不必去计算房价收入比,也不必统计住房的空置率,更不要去管住房项目发展速度。只要去问问大多数的民众,北京、上海、杭州等城市的房价高不高,他们的工资及财富(甚至于是几代人的财富)能够购买几平方米的商品房ã€?/P>

    æœ‰äººè¯´ï¼Œå›½å†…房价与香港和日本相比还差得太远了。但香港的工资水平也是我们没法比的。香港大学教授的月薪是国内的十几倍,但是他们在香港购房都只能买得起一百平方米大小价格不高的房子。如果国内房价要向香港、日本看齐,那么我们的房子还有谁能够买得起呢ï¼?/P>

    è¿™æ ·ä¸€äº›æœ€åŸºæœ¬çš„常识,是国人没有看到呢?还是国人就根本不知道?我想应该是前者,是一些人或单位在混淆视听,要让广大的民众来接房地产高价的最后一棒。央行加息后,不少人都在考虑自己的住房贷款该怎么办,他们对利率变化、利率风险根本就没有底。别看近来房地产商的商品房空置率是下降了,但是这种开发商的商品房空置率已经转移到民众手中去了。就像以往的股市一样,这些高价房都让广大民众接着,房地产开发商们则大获其利、落袋为安ã€?/P>

    æœ‰äººè®¡ç®—过,如果仅从加息影响看,加息0.3厘整体房地产公司净利润将下降1.16%;如果加息0.45厘,整体房地产公司净利润将下降1.74%。而从购房成本看,加息0.3厘,购房成本上涨2.24%;加息0.45厘,购房成本上涨4.15%。央行这次加息的幅度对房地产开发公司利润的影响,实际可能比上述计算的还要小。“加息会增加企业的开发成本”其实是一个烟幕弹,房地产开发可能借这个烟幕弹来抬高房价。因为,房地产行业是一个暴利的行业,加息0.27厘对其成本的影响完全可以忽略不计。但对购房者来说,情况就不一样了ã€?/P>

    å¯¹äºŽè´­æˆ¿è€…又可以分为三大类型。一类是购房自住者,一类购房的投资者,一类是徘徊在这两者之间购房者。在加息幅度不高时,加息对这三类购房者都会有多少影响。就如有人计算过的,加息0.27厘,每月购房成本仅增加百把元没有关系。但从长期看,情况则不同了。央行这次加息引起广大民众强烈的关注,增加了国内民众对金融市场与利率的风险意识。可以说,目前的房地产热,特别是一些大中城市房地产热都是与民众的利率风险意识薄弱有关。近几年来,国内房地产个人消费信贷成长几十倍,目前个人住房贷款已近2万亿,有80%以上的民众根本就没有考虑利息风险,以传统的定势思维认为他们购房时利率是不变动的。购房时,房地产商以最低利率平均数告诉购房者每月要还贷款多少,不少人一看这个数觉得自己有能力来支付还贷,因此也就轻易地进入房地产市场。如果开发商及银行把利率风险(以利率为10%复利计算,8年本金与利率要增加一倍)告诉民众,让他们把这些风险考虑在内,情况也许就完全不同了ã€?/P>

    æœ€è¿‘,有研究表明,目前上海个人负债率高达155%,北京个人负债率达122%,这些都与民众对利率风险不清楚有关。而这次央行加息,民众对此极大的关注就表明了他们开始意识到这种利率风险。特别是对于那些潜在的想进入房地产市场的民众来说,不仅购房时要考虑利率风险,更重要是要考虑今后利率趋势,关注这种利率趋势对其购房之影响ã€?/P>

    è´­æˆ¿è€…一旦把利率风险考虑在自己购房中,那么其影响一定会是较大的。因为,尽管这次央行加息幅度很小,但它已经表明政府在宏观政策方式上的巨大转变,即由以往宏观调控行政的方式改变为市场化的方式。同时,这次加息也向利率市场化迈出了重要一步。无论是从这次利息调整的本身来看,还是这次加息后市场利率变化趋势来看都清楚表明了这一点。前者差异性地调整了不同期限利息水平,后者放开了存贷款利率的浮动区间。这些都是国内利率市场化重要举措ã€?/P>

    ç”±äºŽä»¥å¾€åˆ©çŽ‡æ˜¯ç®¡åˆ¶ä¸‹çš„åˆ©çŽ‡ï¼Œè€Œä¸”ä»¥å¾€ç®¡åˆ¶ä¸‹çš„åˆ©çŽ‡ä¸æ˜¯éšç€å›½å†…ç»æµŽå¢žé•¿ä¸æ–­ä¸Šå‡ï¼Œè€Œæ˜¯å¤„äºŽä¸‹é™é€šé“ä¸Šã€å¤„äºŽæœ€ä½Žæ°´å¹³ã€‚å¯ä»¥è¯´ï¼Œæ— è®ºæ˜¯å®è§‚è°ƒæŽ§çš„å¸‚åœºåŒ–è¿˜æ˜¯å›½å†…åˆ©çŽ‡å¸‚åœºåŒ–åŠå›½é™…åˆ©çŽ‡è¿›å…¥ä¸Šå‡çš„å‘¨æœŸï¼Œå›½å†…åˆ©çŽ‡å¿…ç„¶ä¼šç”±ä¸‹é™çš„é€šé“è½¬å˜ä¸ºä¸Šå‡çš„å‘¨æœŸã€?/P>

    å¯¹äºŽè´­æˆ¿è‡ªä½è€…来说,利率水平进入上升的通道一定会增加其生活之成本,挤出其他方面的需求。对于大多数徘徊在投资与消费之间的购房者来说,随着利息不断的攀升,房价一定会下跌,这不仅会造成个人想保值的资产贬值,而且会使贷款抵押品贬值而形成银行金融风险ã€?/P>

    å¯¹äºŽé‚£äº›å·²ç»å…¥å¸‚场的购房投资者来说,他们多以赚取房产买卖价差为主,如果利息调整,不仅增加他们供楼还贷的成本,也会因加息预期具有很大不确定性而让自己手中房子成了烫山芋,随时都可能变现了结。当大家都不约而同都这样做时,房价必然下跌ã€?/P>

    å¯ä»¥è¯´ï¼Œè¿™æ¬¡å¤®è¡ŒåŠ æ¯ï¼Œå½±å“æœ€å¤§å¯èƒ½æ˜¯å¯¹æ½œåœ¨è´­æˆ¿è€…çš„å½±å“ã€‚å› ä¸ºï¼Œä¸€æ—¦åˆ©çŽ‡è¿›å…¥ä¸Šå‡å‘¨æœŸï¼Œå¯¹äºŽï¼‘ï¼å¹´ã€ï¼’ï¼å¹´ç”šè‡³ï¼“ï¼å¹´çš„æˆ¿è´·æ¥è¯´ï¼Œåˆ©æ¯ä¸Šå‡æ›´æ˜¯å¿…ç„¶ã€‚é‚£ä¹ˆæ½œåœ¨è´­æˆ¿è€…ä¸€å®šè€ƒè™‘è¿™ç§åˆ©çŽ‡é£Žé™©ï¼Œä¸€æ–¹é¢ä»–ä»¬æœ‰å¯èƒ½å°½é‡å»¶è¿Ÿè¿›å…¥è´­æˆ¿çš„æ—¶é—´ï¼Œå¦ä¸€æ–¹é¢å½“ä»–ä»¬è¿›å…¥è´­æˆ¿æ—¶ï¼Œä¹Ÿä¼šè€ƒè™‘åˆ©çŽ‡é£Žé™©ã€‚è´­æˆ¿éœ€æ±‚åœ¨çŸ­æœŸå†…ä¸€å®šä¼šä¸‹é™ï¼Œæˆ¿åœ°äº§æ³¡æ²«ä¹Ÿå°±ä¼šæ¸æ¸åœ°æ¶ˆè§£ã€?/P>

    æ€»ä¹‹ï¼Œè¿™æ¬¡å¤®è¡ŒåŠ æ¯æ˜¯é’ˆå¯¹å›½å†…æˆ¿åœ°äº§æ³¡æ²«è€Œæ¥ï¼Œå¦‚æžœå¤®è¡Œèƒ½å¤Ÿé€æ¸è®©å›½å†…åˆ©çŽ‡å¸‚åœºåŒ–ï¼Œè®©å¸‚åœºçš„åˆ©çŽ‡é€æ¸è¿›å…¥ä¸€ä¸ªä¸Šå‡å‘¨æœŸï¼Œé‚£ä¹ˆå·²ç»å½¢æˆçš„å›½å†…æˆ¿åœ°äº§æ³¡æ²«å¯èƒ½ä¼šåœ¨è¿™ä¸ªè¿‡ç¨‹ä¸­é€æ¸æ¶ˆè§£ï¼Œå›½å†…ç»æµŽä¹Ÿèƒ½å¤ŸçœŸæ­£èµ°ä¸Šå¥åº·å‘å±•ä¹‹è½¨é“ã€?/P>



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