Tuesday, March 15, 2005

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如何遏制国内房价疯涨

    æ˜“宪å®?/P>

    æ¸©å®¶å®æ€»ç†åœ¨ä»Šå¹´çš„政府工作报告中指出，２００５年将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。温总理对房价抑制的话一出，“两会”代表及国内媒体对房价的关注与２００４年迥然不同。“两会”代表不仅打破２００４年对房地产市场的沉默，而且提出不少如何改进房地产市场的提案与建议。但是，近几年来国内房价上涨原因是什么？仅仅是房地产开发商所指出的供求关系的失衡吗？仅仅是有人所指出的是房地产供给制度的缺陷吗？或者是有人认为的所谓地价上涨、建筑材料及住房建筑的成本上升所拉动吗？其实，有这些方面的原因，但最根本的原因不在于此ã€?/P>

    è¿™å‡ å¤©ï¼Œæ— è®ºæ˜¯æ¸©å·žè¿˜æ˜¯ä¸Šæµ·çš„朋友都告诉我，他们一年多前买的房子都上涨一倍以上了。比如，在上海复旦大学附近购买的几套房子，已经由购买时的每平方米５０００元上升到１６０００多元了。可以说，近一年多来，上海的房价在翻倍的上涨，而且上海完全成了一个房屋炒作的天下。每个人都在谈论房子的价格，大多数人都投入炒房大军，为了拿到一个购房号要打破头。加上网站上房价一天几变，房子炒作较１０年前的香港还热闹十分。这是什么市场？上海的炒房已经到了疯狂的地步ã€?/P>

    å†çœ‹çœ‹åŒ—京公布的房价变化的数据，人们一定会认为，北京房地产市场发展十分平稳与规范。北京的房价一年才涨三个多百分点呢。但是实际的情况是怎样的呢？据我所知，北京有几个房地产项目在一年之内的时间价格就上涨５０％以上，即使是回龙观小区边的房地产项目也上涨２０－３０％。去年以来，房地产商天天在说北京的房价会上涨，房价也确实在民众的眼皮底下快速上涨，而政府公布的数据则与现实相去甚远。何也？

     可以说，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机课以重税。事实上，无论是发达的市场经济国家还是发展中国家，甚至于房地产完全市场化的国家，没有哪一个国家会允许疯狂地炒作房地产，每一个国家都有相关的法律来禁止这种疯狂的房地产炒作。比如在加拿大，有人想通过房地产交易来获利根本是不可能的，政府总是有法律来约束房地产炒作的行为。我们作为一个社会主义国家与发展中国家，更有必要严格禁止种种房地产炒作ã€?/P>

    å¯¹äºŽæˆ¿åœ°äº§ç‚’作不仅要通过课以重税来禁止，而且要对那些纵容这种炒作的地方官员追究责任。因为，他们为个人之政绩张扬而破坏了整个社会经济持续发展、破坏了整个社会和谐安定ã€?/P>

     最近一两年来，国内房价疯涨还有另一个最为重要的原因，就是不少地方政府与开发商及一些商业银行合谋制造虚假的个人住房需求。２００４年国内商品住宅平均销售价格增长１５．２％，为１９９８年以来的最高增幅，今年以来仍保持较快增长。全国房贷增速也同步高速上扬，截至今年２月底，全国个人住房信贷余额已达１６５０８亿元（而这些个人住房信贷绝大部分发生在几个大城市及东部各省）。也就是说，国内房地产需求是在地方政府纵容下，房地产开发商与商业银行的配合而造就的市场的“非理发繁荣”ã€?/P>

    é¦–先，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。比如，上海总是有人不断地强调上海未来国际大都市的远景、上海的土地如何稀缺，上海是全国人民的上海、是全世界人民的上海，上海的房价与香港、东京、纽约等世界大都市的房价相比有多少差距，以此潜移默化地改变购买者的价格标准与购买预期，纵容更多人进入房地产市场。这样做不仅可以抬高房价、创造政绩，还可以左右整个国家宏观调控的力度与方向ã€?/P>

     其次，房地产开发商通过垄断的方式来操纵房价。房价的高涨不仅可以使房地产销售火爆、房价节节上涨、购买者的上涨预期进一步强化，而且为商业银行向开发商及购买者贷款创造虚假的条件。因为，房地产开发是一种资金高度密集及高负债率的产业，每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。除了直接操纵，房地产开发商还通过集体游说来改变政府的政策、通过媒体所掌握的话语权（因为房地产是国内媒体的广告大户）来哄抬房价与误导民众、通过改变住房的类型与式样来制造住房与土地的稀缺性。正是这一系列的动作，房价疯涨、房地产商暴富、社会财富向房地产商集中了，而民众则用过去、现在乃至未来一生的全部劳累购买高价房，一生都在为房地产开发商劳苦ã€?/P>

    ç¬¬ä¸‰ï¼Œå›½å†…房地产的发展，商业银行的金融支持是关键。这不仅表现在对房地产的开发上，也表现在通过个人住房消费信贷制造出了房地产市场持久繁荣的假象上。如造就国内的一些大城市的高负债族。从而使这种个人信贷消费活动内生着一个严重悖论——在既定财力下，越是要提前过上舒适安逸的生活，越是得提早背上沉重的债务，并为偿债努力打拼，这在无形之中就会压缩用于享受和满足发展需要的时间、精力和金钱。目前，一些城市的年青人，在这种高负债的情况下，不仅生活质量没有改善，反而为了偿还银行贷款变成了房子的奴隶。同时，由于高负债只不过是对未来的透支，当人们对未来信心逆转时，房地产市场繁荣的假象也就会暴露出来ã€?/P>

    ç›®å‰å›½å†…商业银行之所以大力追逐个人住房按揭贷款，一方面在于把个人住房贷款看做是商业银行风险最低、收益最为稳定的优质资产，房地产信贷增加，不良贷款率自然下降；另一方面，希望借助房地产市场的短期繁荣来增加更多的利润。以中国工商银行为例，截至２００４年１１月，仅个人住房消费贷款就超过４０００多亿元，其利息收入就达２５０多亿元，达工行全年总利润的四分之一还强。其他银行近年来利润大增也是同样如此ã€?/P>

    äºŽæ˜¯ï¼Œå›½å†…各商业银行千方百计扩大个人住房信贷业务。如近年来，上海不少商业银行个人住房信贷翻倍地增长。一些商业银行降低个人按揭标准与按揭成数，对个人贷款审查往往是只是形式。特别是在民众贷款时不告诉所面对的利率风险，只是以目前最低利率水平来计算每月该付款数额。所有的这些行为都是在利用民众知识不足来误导民众。很简单，如果把一些贷款条件不合格的人拒之门外，那么整个房子需求一定会下降许多。还有，民众一旦考虑利率风险，购房的需求也会下降。比如，如果利率上升为１０％，以复利计算，借款１００万，８年后就连本付息就得２００万。如果购一套房子总额１２０万，首期付款２０万，１００万住房按揭，时期３０年，以利率１０％计算，每月付款８８０元，那么这笔贷款付款总额为３２０万多元。一套房子要支付三套多房子款项。算一下这个账，民众就知道自己一生在为谁劳作了ã€?/P>

    ä»Žä»¥ä¸Šåˆ†æžå¯ä»¥çœ‹åˆ°ï¼Œåœ¨å›½å†…房价的疯涨中，无论是各地方政府还是房地产开发商及商业银行，都即期大获其利。当然，如果房地产价格一路飚升形成泡沫，商业银行所承担的巨大风险也不可避免了。只不过不是在现在，而在将来。换句话说，目前国内房地产价格的疯涨，除了不少地方房地产投机盛行之外，还在于地方政府在土地资源利用政策、住房建筑规划、商业银行信贷政策上太多弊端所导致，而更为重要的是房地产开发商利用国家政策弊病操纵市场之结果ã€?/P>

    å› æ­¤ï¼Œè¦ä¿è¯å›½å†…房地产市场持续稳定的发展，就必须遏制房地产价格疯狂上涨，用税收严厉打击房地产市场的过度投机。目前上海正在对房地产交易征收交易税，这是隔靴搔痒，根本上触不到痛处。如果说，对一笔交易的净收入２０万课以１００％的税，使这种交易不仅无利可图，而且还要亏损（因为这笔交易还得贴上其他交易费用），那么这种房地产炒作就会停止ã€?/P>

    è€ŒåœŸåœ°æ”¿ç­–也不仅在于严管，而是要科学管理。即首先对城市土地进行计算多少，然后根据各个城市的人口结构把城市土地严格划分不同类别，这样就可以在土地拍卖时根据城市人口结构来提供不同类型的土地。不同类型的土地就生产不同价格、不同类型、不同居住面积的住房。开发商获得这些土地开发时不得改变，否则要受到严厉的经济与法律处罚ã€?/P>

    å¯¹äºŽå»ºè®¾éƒ¨è¿™æ ·çš„职能机构来说，就得根据国内土地资源十分稀缺的现实，对住房的类型设定住房建筑标准。即在哪一类型的土地上应该建筑面积多大、什么质量、多少价位的房子。香港在土地拍卖时，每一块土地都标上了类型。开发商就按照拍卖时类型建筑房子。比如，目前香港的住房，６０平方米以下的住房占７２％，９０％以上的房子占１０％。按照国内目前的收入水平、家庭人口结构、土地稀缺性，就应该规划以７０平方米以下住房为主体，强制性要求开发按照所规定的类型来建房。如果这样，那么中国城市的土地资源至少要节约一半以上ã€?/P>

     对商业银行的住房消费信贷政策要严格审查，一是保证自住房的购买，坚决杜绝房地产的投机。如果审查不合格所造成的风险，信贷员要承担其责任；二是对个人收入审核要严格。这样才可保证个人在什么收入水平就购买什么类型的住房。特别是个人住房需求大小弹性比较高的情况下，只要对个人住房消费信贷严格审核，个人住房需求就会有很大的下降ã€?/P>

    è¿˜å¯é€šè¿‡æˆ¿åœ°äº§ç¨Žæ¥é™åˆ¶ä½æˆ¿çš„过度消费，对高消费者课以重税，对住房购买还得限制自住一套，否则要多交税ã€?/P>

    å¦‚果能够采取这样一系列的政策，个人的住房需求就会大大压缩，特别目前那种个人住房消费虚假的现象会减少。个人需求一降低下来，房价也会随之下降ã€?/P>

posted by long | 6:20 PM

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