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房价大方向应是走平趋è·?
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    ■任新民

    近日，随着摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠“看空型”警告和建设部课题组“看多型”报告等一系列针锋相对的重量级房价走势预告的相继推出，中国大陆房价走势之争呈如火如荼越演越烈之势。这反映出中国房市牵连深广影响巨大，且目前已到升降沉浮的关键时刻。鉴此，探究影响房价的主因，预测未来房价的走势，便尤为必要ã€?/P>

    （一）政府。应看到中国房市是一个深受政府行为影响的极其特殊的市场。就供给而言，由于政府控制着土地和信贷（后者在中央政府手里），因而就在根本上控制了房屋的供给。同时，政府对需求也有重大影响。众所周知，近年来，不少城市政府大力推进城市化，大上基建项目，大搞城市拆迁，人为地制造出庞大的住房需求；而住房乃至拆迁的货币化改革的急速推进，以及购房消费信贷的全面放开，则更使此种需求的实现得到了不可或缺的资金支持。显然，一个能同时操控供求的强势政府的相关行为，必然会对房价的形成及其走势产生重大影响ã€?/P>

    （二）资金。政府影响乃至抬升房价的行为若无充裕的资金支撑是不可能见效的。在这方面，首先是央行稳定的低利率政策从供求两方面为房市的火热和地价乃至房价的急升提供了最主要的稳固的资金支撑平台，特别是由于普通民众收入普遍偏低（与高房价相比就更显其低），而社保体系又极不健全，于是银行购房信贷的作用就显得特别重要；其次，美国的低利率、中国入世和吸引外资的优惠政策、中国大陆外贸的急速扩展、中国经济的高速发展等，逼诱国际资本大量流入中国（特别是沿海地区），其中流入房地产业的数额相当可观；第三、全国性的发展梯度差和资金的获利性使全国的资金大体循西部流向东部，内地流向沿海，农村流向城市，小城市流向大城市的路径流动，其中的很大一部分或直接或间接地进入了沿海大城市的房地产业；第四、由于房地产业的超额暴利，近年来呈现各行各业争相进入房地产搞跨行业投资经营的空前盛况ã€?/P>

    （三）机制。近年来，为追求ＧＤＰ高增长，沿海各地城市政府竞相以应对入世、经营城市的理念为指针，具体表现则是大搞左手廉价送地以吸引外资，右手高价（５０年或７０年使用费一次收取，且为保高价常实行所谓“不饱和供地”的政策——典型者如杭州）卖地（所谓经营性土地——商品住宅开发用地就在其内）以获利的投资圈钱运作，致规模空前的巨额内外资金（资金来源前已述及）汇聚沿海（特别是东南沿海），房价亦随之急升。而在这一机制作用下，居民收入增长幅度与房价之升幅相差甚远（不少农民工的实际收入还有明显下降），房价与居民收入比随之不断增大。而各地政府竞相推进经济高速增长的做法又导致了物价全面上扬、通胀压力增大的严重后果。同时，在央行维持稳定低利率的前提下，储蓄则明显呈实际负利率。以上种种的综合作用就驱使不少人或主动或被迫拿出存款并依赖房贷转投房地产，结果是进一步加剧了房价的狂涨，房地产泡沫随之越滚越大ã€?/P>

    具体到各地，情况有所不同。从具有指标意义的三大三角区的房市看，呈珠三角降，京三角平，长三角升的态势。珠三角（以广州深圳为代表）毗邻港澳，开放较早，经济上先富起来，房地产开发亦随之先行一步，目前已较为成熟，房价高峰早已过去，目前稳中趋降。京三角（以北京为代表）各方资源高度集聚北京，近年来以迎接２００８奥运为契机，四环外土地放量供应，加之私人轿车发展迅猛，于是北京房价升速趋缓，目前呈平中微升（若考虑通胀指数和利率水平，则北京近日房价名升实平）状态。长三角近年来经济高速发展，城市化突飞猛进，内外资金高度汇聚，总量全国第一，上海自然吸资最多，于是上海房市热度连升，房价随之扶摇直上，目前已达全国第一；杭州由于位列２号天堂，吸引力自然非同一般，加之市政府“非饱和供地”等做法的推波助澜，２号天堂的房价也上了天（目前全国第四）；相对较穷的南京则由于近年来市政建设连出大手笔，拆迁量随之激增，于是房价居然也排到了全国老五（仅次于沪京深杭），但毕竟底气不足，目前已现颓势。综合起来看，则以上三大区域表面上的地域性房市差，实质是我国房市发展过程中不同发展阶段的某种地域性体现，最终分久必合，殊途同归的可能性极大ã€?/P>

    综上所述，近期对房价抬升影响较大，同时也有较大可能逆向变化打压房价的因素依次为国内外低利率（有可能升息）、中国的外贸形势（顺差可能减小）、中国经济的发展速度（可能减速）等。若有变化（如升息），则房价涨势必遭遏制。从中长期发展前景看，则一个稳定持续健康发展的房市的出现，实有赖于一些高度相关的基本制度（首推土地制度）和运作机制的良性改革与创新。如，变限量高价卖地且数十年使用费一次收取为敞开平价供地并按年收取物业税。又，创造条件通过立法使城乡居民逐步享有完全的土地所有权使用权交易权，政府则除少量必要公益项目之外，最终基本退出土地的一级和二级市场，政府的主要职能则转向相关的交易规范和必要监管等。三、政府逐步退出经济主战场，变“经济建设为中心”为“以制度建设为中心”；变经济建设主体为社会服务主体。让内外民营经济在推进经济发展中担纲做主等。从目前情况看，除物业税一项外，其余制度机制性变革近期尚难推行ã€?/P>

    总之，目前的房市，在很大程度上是由各级政府的相关行为造就、支撑并维持运转的，因而非市场非自然因素较多。在目前各项因素（主要是政府主导下制度机制性的抬拉提升与广大民众相对低收入最大可能释放的有限购买力）既相互协同又相互对立的综合作用下，房价涨势已呈强弩之末，部分地区（如珠三角）早已转涨为跌；其他一些地区（如京三角）则跌势已现；长三角的涨势亦难持久，早则今年底，迟则明年初，必将转涨为平，甚至转涨为跌。但由于房价水平牵连各方（主要是政府和银行）利益甚大，故根本性的制度机制（如土地制度和政府主导经济发展的机制）变革绝不可能一蹴而就（京粤两地原打算今年推出物业税但迟至今日尚无动静就极说明问题），因而房价不会大跌快跌，而是平跌缓跌。在大势趋跌中，亦完全有可能跌跌涨涨，但大方向是走平趋跌ã€?/P>

    （作者单位：南京市行政学院）
 
   
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